Come si calcola il canone concordato: zone, fasce, superficie convenzionale

Aggiornato il 06/11/2026. Le regole generali vengono dalla legge 431/1998 e dal decreto del 16 gennaio 2017; i dettagli stanno nell'accordo territoriale di ogni comune.

Tutti gli accordi territoriali seguono lo stesso schema, fissato dal decreto del 16 gennaio 2017, ma ognuno lo riempie con valori e regole proprie. Qui vediamo i passaggi comuni; i numeri li trovi nell'accordo del tuo comune o nel simulatore, che li applica per te.

1. La zona omogenea

L'accordo divide il comune in aree con caratteristiche urbanistiche e di mercato simili. Molti comuni usano le zone OMI dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (per esempio «C24» o «D12»), che si ricavano dall'indirizzo con il servizio GEOPOI dell'Agenzia; altri usano quartieri, circoscrizioni o elenchi di vie. Sbagliare zona significa sbagliare tutto il calcolo, quindi conviene verificarla con cura: le schede dei comuni indicano dove si trova la mappa ufficiale.

2. La fascia di oscillazione

Per ogni zona l'accordo indica una o più fasce, ognuna con un valore minimo e uno massimo in euro al metro quadro, al mese o all'anno a seconda dell'accordo. In alcuni accordi la fascia è unica e ci si muove al suo interno; in altri ci sono due o tre sottofasce (per esempio «bassa, media, alta») e si entra in una di esse in base alle caratteristiche dell'immobile.

3. Gli elementi dell'immobile

L'accordo elenca le dotazioni o parametri che contano: ascensore, riscaldamento autonomo, doppi servizi, balconi o terrazzi, cantina, posto auto o box, porta blindata, infissi recenti, impianti a norma, classe energetica, stato dell'edificio, eventuale portineria. A seconda dell'accordo:

• si contano gli elementi presenti e il numero decide la sottofascia (per esempio «fino a 3 elementi: fascia bassa; da 4 a 6: media; oltre: alta»);
• oppure gli elementi sono divisi in gruppi e serve un minimo per gruppo;
• oppure si parte dal minimo della fascia e si sale di una percentuale per ogni elemento.

Spesso alcuni elementi valgono più di altri, e certi accordi fissano un valore diverso per gli appartamenti piccoli o per quelli in edifici vecchi. Per questo il simulatore non chiede un giudizio («appartamento buono o mediocre?») ma proprio le dotazioni, una per una.

4. La superficie convenzionale

Non si usa la superficie commerciale dell'annuncio ma una superficie convenzionale, costruita così: la superficie interna calpestabile per intero, più una quota delle pertinenze con coefficienti stabiliti dall'accordo. Esempi tipici: balconi e terrazzi al 25% (talvolta 30% o 50% a seconda dell'esposizione), cantine e soffitte al 25% o 50%, giardini al 10% o 15%, posto auto e box con coefficienti propri. Alcuni accordi riducono il coefficiente oltre una certa metratura o fissano un'altezza minima per contare i locali. Diversi accordi aggiungono una correzione per gli appartamenti piccoli: sotto una certa superficie il valore al metro quadro sale di una percentuale, perché i piccoli tagli costano di più al metro.

5. Dal valore al metro quadro al canone

Trovato il valore al metro quadro (dentro la fascia, secondo gli elementi), lo si moltiplica per la superficie convenzionale. Si ottiene il canone massimo mensile (o annuo, poi diviso per dodici). Se l'accordo prevede sottofasce, il canone minimo e massimo della sottofascia delimitano lo spazio della trattativa.

6. Gli aumenti

Molti accordi permettono di superare il valore ottenuto, entro percentuali fissate, in casi precisi:

• durata superiore ai tre anni: per esempio +2% per 4 anni, +4% per 5, +6% per 6 (i numeri cambiano);
• appartamento arredato: fino al 10%–20%, spesso solo con arredamento completo e documentato, in qualche accordo con un requisito ulteriore come la connessione internet;
• classe energetica alta, ristrutturazione recente, ecobonus o sismabonus;
• contratto con vincolo di un certo numero di anni senza disdetta, o garanzia di terzi;
• attico, piano alto senza ascensore o seminterrato possono valere aumenti o riduzioni.

Alcuni accordi sommano le percentuali, altri le applicano in cascata, quasi tutti pongono un tetto complessivo. Il simulatore mostra la formula usata per ogni passaggio, così la puoi confrontare con il testo.

7. L'aggiornamento ISTAT

Gli accordi più vecchi prevedono la rivalutazione dei valori con l'indice dei prezzi al consumo (indice FOI), di solito al 75% o al 100% della variazione, da una certa data. Il simulatore applica l'indice più recente quando l'accordo lo prevede. Ricorda però che se scegli la cedolare secca rinunci all'aggiornamento annuale del canone durante il contratto: la rivalutazione serve a fissare il tetto iniziale, non a farlo crescere ogni anno.

Un esempio semplificato

Appartamento di 70 m² calpestabili con balcone di 8 m² (coefficiente 25%) e cantina di 6 m² (coefficiente 25%): superficie convenzionale 70 + 2 + 1,5 = 73,5 m². Zona con fascia da 7,00 a 10,00 €/m² al mese; con 5 elementi su 8 l'accordo colloca l'immobile a 8,80 €/m². Canone base: 73,5 × 8,80 = 646,80 € al mese. Durata 5 anni (+4%) e arredamento completo (+10%): 646,80 × 1,14 = 737,35 € al mese, se l'accordo somma le percentuali. I numeri sono inventati: il tuo accordo ne ha altri.

Perché il risultato va comunque attestato

Il calcolo richiede interpretazioni (che cosa conta come «doppi servizi», se un terrazzo è «abitabile») che l'organizzazione firmataria risolve guardando i documenti. Il simulatore ti fa arrivare preparato e con un documento già compilato; l'attestazione chiude il cerchio.