Canone concordato: cos'è, come funziona e a chi conviene

Aggiornato il 06/11/2026. Le regole generali vengono dalla legge 431/1998 e dal decreto del 16 gennaio 2017; i dettagli stanno nell'accordo territoriale di ogni comune.

In due righe

Il canone concordato è il contratto di affitto abitativo previsto dall'articolo 2, comma 3, della legge 431 del 1998. Al posto di un canone libero, proprietario e inquilino scelgono un canone entro i limiti fissati da un accordo territoriale, firmato nel loro comune dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. In cambio la legge riconosce vantaggi fiscali a entrambi. La forma del contratto è obbligatoria: il contratto tipo allegato al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.

Quanto dura

La durata minima è di tre anni, con rinnovo automatico di altri due alla prima scadenza (per questo si dice «3+2»), salvo che il proprietario comunichi, con almeno sei mesi di preavviso, uno dei motivi di disdetta ammessi dalla legge (per esempio la necessità di abitarvi lui o un familiare, o la vendita). Alla seconda scadenza ognuna delle parti può lasciare il contratto con sei mesi di preavviso; se nessuno lo fa, si rinnova di nuovo. Le parti possono concordare una durata iniziale più lunga (4, 5 o 6 anni): molti accordi la premiano con un aumento del canone massimo.

Esistono due varianti con durate diverse, trattate in una guida a parte: il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) e quello per studenti universitari (da 6 a 36 mesi).

Chi stabilisce il canone

Non lo stabilisce il Comune e non lo stabiliscono le parti a piacere. L'accordo territoriale divide il comune in zone omogenee e per ognuna indica una fascia di oscillazione, cioè un valore minimo e uno massimo in euro al metro quadro. La posizione dell'appartamento dentro la fascia dipende dalle sue caratteristiche: ascensore, riscaldamento autonomo, posto auto, doppi servizi, classe energetica, stato di manutenzione e così via. Il metodo preciso cambia da accordo ad accordo ed è spiegato nella guida come si calcola il canone.

Il risultato è un canone massimo: le parti possono scegliere qualsiasi cifra fino a quel tetto, non oltre. Per questo il simulatore mostra il valore più alto consentito e quello minimo: tra i due c'è spazio per la trattativa.

I vantaggi fiscali

Cedolare secca al 10% sul canone, invece del 21% dei contratti liberi, nei comuni ammessi (ad alta tensione abitativa, o colpiti da calamità negli anni precedenti). Ne parliamo nella guida alla cedolare.
IMU ridotta al 75% dell'imposta dovuta (uno sconto del 25%), per legge statale, su tutti gli immobili locati a canone concordato.
Per chi non sceglie la cedolare: imposta di registro calcolata sul 70% del canone e reddito imponibile IRPEF ridotto di un ulteriore 30%, nei comuni ad alta tensione abitativa.
Per l'inquilino che vi abita come residenza principale: detrazione IRPEF specifica per i contratti concordati, con importi legati al reddito.
Molti Comuni aggiungono un'aliquota IMU agevolata propria: va controllata nella delibera comunale dell'anno.

Attenzione: per i contratti firmati senza l'assistenza delle organizzazioni, i vantaggi fiscali richiedono l'attestazione di rispondenza rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo (Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E del 2018).

A chi conviene

Conviene al proprietario quando la differenza tra canone di mercato e canone concordato è piccola, come accade in molte zone semicentrali e periferiche delle grandi città, oppure quando la riduzione delle tasse compensa la differenza. Un calcolo onesto confronta il netto: canone meno cedolare meno IMU, nei due scenari. Conviene all'inquilino quasi sempre, per il tetto al canone e per la detrazione. Conviene a entrambi quando si cerca stabilità: la durata 3+2 e le regole del contratto tipo riducono le liti.

Cosa serve per farlo bene

Leggere l'accordo del proprio comune (lo trovi nelle schede dei comuni) o usare un simulatore che lo applichi.
Individuare la zona dell'immobile e raccogliere i dati: planimetria, superficie, dotazioni, classe energetica.
Calcolare il canone massimo e decidere il canone effettivo.
Usare il contratto tipo (Allegato A del decreto) e indicare i riferimenti dell'accordo.
Chiedere l'attestazione all'organizzazione firmataria prima di registrare il contratto, o farsi assistere da lei nella firma.
Registrare il contratto entro 30 giorni, scegliendo se optare per la cedolare secca.

Errori frequenti

Usare le tabelle di un accordo scaduto o di un comune vicino: ogni accordo vale solo per il suo territorio e per il periodo indicato (spesso resta applicabile fino al rinnovo, ma va verificato).
Contare la superficie «commerciale» invece di quella convenzionale definita dall'accordo.
Dimenticare che con la cedolare secca si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone.
Dare per scontata l'aliquota del 10% in un comune che non è nell'elenco di quelli ammessi.