Cedolare secca al 10% con il canone concordato: requisiti e calcolo

Aggiornato il 06/11/2026. Le regole generali vengono dalla legge 431/1998 e dal decreto del 16 gennaio 2017; i dettagli stanno nell'accordo territoriale di ogni comune.

Cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sui redditi da affitto: al posto dell'IRPEF con le sue aliquote progressive, delle addizionali regionali e comunali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, il proprietario paga una percentuale fissa sul canone. L'aliquota ordinaria è del 21%. Per i contratti a canone concordato scende al 10%.

Quando spetta il 10%

L'aliquota ridotta vale per i contratti a canone concordato (3+2, transitori e per studenti universitari) stipulati nei comuni:

• ad alta tensione abitativa, cioè quelli dell'elenco approvato dal CIPE (le grandi città, i capoluoghi e molti comuni delle loro aree metropolitane);
• per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali nei cinque anni precedenti la norma che ha esteso il beneficio (2014), e in seguito in alcuni comuni colpiti da terremoti.

Negli altri comuni un contratto può comunque essere a canone concordato, con l'IMU ridotta e le altre agevolazioni, ma la cedolare resta al 21%. Prima di contare sul 10%, controlla che il tuo comune sia nell'elenco: lo trovi nella delibera CIPE 87/2003 e nei siti dei Comuni. Nelle schede dei comuni lo segnaliamo quando è noto.

Il 10%, nato come misura temporanea, è stato reso permanente dalla legge di bilancio per il 2020.

L'attestazione serve anche qui

Per i contratti firmati senza l'assistenza di un'organizzazione, l'Agenzia delle Entrate (risoluzione 31/E del 20 aprile 2018) richiede l'attestazione di rispondenza per applicare le agevolazioni fiscali, cedolare al 10% compresa. Senza attestazione, in un controllo, l'aliquota potrebbe essere ricondotta al 21% con sanzioni e interessi.

Cosa si perde scegliendo la cedolare

• L'aggiornamento ISTAT del canone: per tutta la durata dell'opzione il proprietario rinuncia ad aumentare il canone, anche se il contratto lo prevedeva. La rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata.
• Le deduzioni e detrazioni IRPEF: il reddito da cedolare non entra nel reddito complessivo, quindi non aiuta a usare detrazioni che altrimenti andrebbero perse. Conta però per ISEE, assegni e limiti di reddito.
• La possibilità di dedurre spese: come nell'IRPEF ordinaria sugli affitti, nessuna spesa è deducibile.

Cedolare o IRPEF: un confronto

Prendiamo un canone concordato di 800 € al mese, cioè 9.600 € l'anno, in un comune ad alta tensione abitativa.

Con il canone libero, per rendere il netto uguale a quello del concordato al 10% (8.640 €), il proprietario dovrebbe chiedere circa 911 € al mese: se il mercato della zona non dà molto di più, il concordato vince anche prima di contare lo sconto IMU. Il simulatore mostra il netto con cedolare al 10% accanto al canone massimo, così il confronto si fa subito.

Come si sceglie

L'opzione si esercita alla registrazione del contratto (modello RLI, anche online) o nelle annualità successive entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro, e vale fino alla scadenza del contratto salvo revoca. Se il proprietario sceglie la cedolare non paga registro e bollo sulla registrazione, sulle proroghe e sulle risoluzioni. La cedolare si versa con gli acconti e il saldo dell'IRPEF, nel modello Redditi o nel 730.

Chi può sceglierla

Solo le persone fisiche che affittano fuori dall'esercizio di impresa o professione, per immobili abitativi (categorie da A/1 ad A/11, esclusa A/10) e relative pertinenze. Società ed enti ne sono esclusi; l'inquilino può essere chiunque, purché non usi l'immobile per l'attività propria.