Manovra 2027: cedolare secca al 5% sul canone concordato e all'1% per gli inquilini fino a 35 anni

Aggiornato il 06/11/2026. Le regole generali vengono dalla legge 431/1998 e dal decreto del 16 gennaio 2017; i dettagli stanno nell'accordo territoriale di ogni comune.

Cosa propone la manovra

Il Governo vuole rendere più conveniente affittare a canone concordato con due nuove aliquote della cedolare secca, al posto dell'attuale 10%:

• 5% per la generalità dei contratti a canone concordato (il classico 3+2);
• 1% quando l'inquilino ha fino a 35 anni al momento della firma del contratto.

Per il canone libero non cambia nulla: resta il 21%. Secondo le prime stime riportate dalla stampa, la misura costerebbe circa 100 milioni di euro e potrebbe riguardare oltre 250.000 contratti. Nello stesso disegno di legge compare anche il ritorno della cedolare secca al 21% per i piccoli locali commerciali, una misura diversa che non riguarda le abitazioni.

Cosa non si sa ancora

Il testo del disegno di legge e la relazione tecnica non sono ancora stati pubblicati in forma definitiva, e le fonti non concordano su diversi punti. Restano da chiarire:

• se le nuove aliquote valgano solo per i contratti firmati dal 2027 o anche per quelli già in corso (diverse letture parlano solo dei contratti stipulati nel 2027, alcune di una validità dal 2027 al 2031);
• se l'età dell'inquilino conti solo alla firma o per tutta la durata, e cosa succede con più inquilini di età diverse;
• se la soglia sia «fino a 35 anni compiuti» o «sotto i 35»;
• se l'agevolazione copra anche i contratti transitori e per studenti universitari;
• se ci saranno limiti di reddito (al momento non ne risultano) e se resterà il vincolo dei comuni ad alta tensione abitativa che oggi condiziona il 10%;
• come si combinerà con il primo rinnovo e con la rinuncia all'aggiornamento ISTAT, che con la cedolare resta.

Quanto cambierebbe in pratica

Prendiamo un canone concordato di 800 € al mese, 9.600 € l'anno. L'imposta annua sarebbe:

Con l'1%, un proprietario che affitta a un giovane a 800 € netti quasi 9.500 € l'anno: per pareggiare con un contratto libero al 21% dovrebbe chiedere oltre 1.000 € al mese. È il motivo per cui la misura, se passa, rende il canone concordato la scelta più conveniente in molte più zone di oggi. Lo sconto IMU del 25% sul concordato resterebbe in ogni caso.

Il canone resta quello dell'accordo

La manovra cambia l'imposta, non il modo di calcolare il canone: il tetto resta quello fissato dall'accordo territoriale del comune, zona per zona, e serve ancora l'attestazione di rispondenza per avere le agevolazioni. Anzi, con un'aliquota così bassa è probabile che i controlli sulla rispondenza del contratto all'accordo diventino più attenti: un canone fuori fascia o un contratto che non usa il modello ministeriale farebbe perdere il beneficio.

Cosa fare adesso

• Se devi firmare nelle prossime settimane: il contratto firmato nel 2026 segue le regole di oggi (10% nei comuni ammessi). Se la legge limiterà il 5% e l'1% ai contratti stipulati dal 2027, chi può rinviare la decorrenza al nuovo anno potrebbe avere interesse a farlo; ma è una scommessa su un testo non ancora approvato, da valutare con il proprio consulente.
• Se hai un contratto in corso: aspetta il testo definitivo prima di pensare a risoluzioni e nuove stipule. Non è detto che i contratti esistenti restino esclusi.
• In ogni caso: calcola fin d'ora il canone massimo del tuo immobile con il simulatore e tieni pronti i documenti per l'attestazione. Se la misura passa, a gennaio sarai tra i primi a poterne approfittare.

Le fonti

Comunicato del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026; ricostruzioni di Adnkronos e Sky TG24 del 29 ottobre 2026. Il testo definitivo sarà quello pubblicato in Gazzetta Ufficiale con la legge di bilancio 2027.